Вероника Панкова: продажа комнаты в коммунальной квартире

2005 год

Вероника Панкова, генеральный директор “Агентство Пенаты-недвижимость”: продажа комнаты в коммунальной квартире

Если вы сегодня задумались о покупке комнаты, будьте внимательны. Если ваша сделка планируется после 1 марта 2005 года, вам будет необходимо получить разрешение. Вы должны прийти к нотариусу, сделать официальный запрос, разослать его соседям, хорошо если ваши соседи хорошие люди, которые пойдут с вами к нотариусу и у нотариуса напишут отказ от своего преимущественного права покупки комнаты. Собрав отказы со всех соседей вы можете выходить на сделку.

Если вы не знаете, где проживают ваши соседи, много лет стоит комната закрытой, если ваши соседи находятся в длительной командировке, за границей, в какой-то экспедиции, если они находятся в местах лишения свободы и либо они просто не хотят, чтобы у них появились новые соседи, пытаются затянуть эту сделку, то, тогда естественно вы вряд ли сможете получить от них такое согласие.

К сожалению, пока нет рекомендаций у нотариусов как проводить такие сделки, если не получено такое разрешение. Более того, на сегодняшний момент, в том случае, если ваши соседи в месячный срок, который отводит законодатель на получение таких разрешений, приходят к нотариусу и пишут, что я согласен купить вашу комнату без указания срока, то фактически вы не имеете права продать эту комнату другому человеку. Фактически это означает, что ваша сделка будет затянута настолько, насколько это удобно вашим соседям. Если вы не планируете, что эта комната не нужна для проживания то, вы можете продать эту комнату в оставшийся месяц. Либо идти двумя путями, либо через суд, либо такие комнату передать кому-нибудь из своих родственников подарить, так как в совершении таких действий согласия соседей не нужно.

Но в этом случае, в этом случае у вас возникает налог на дарение. То есть в любом случае надо идти в риэлтерские кампании. Потому что они специализируются на этих операциях, они очень хорошо знают все эти вопросы и в зависимости от вашей ситуации они вам в любом случае помогут принять правильное решение, что-то посоветуют. Банки кстати, неохотно берут в залог комнаты в коммунальных квартирах. Потому что какой-то пробел в законодательстве образовался.

На договор ренты тоже согласие не нужно.

Кроме продажи комнаты вы можете самостоятельно распорядиться своей собственностью, то есть без согласия соседей завещать подарить, заключить договор ренты. В залог – спорный вопрос отдать, почему? Потому что банки неохотно берут комнаты в залог.

В конце декабря Государственной Думой и был принят целый пакет законопроектов, касающийся изменений в сфере жилищного законодательства и 30 декабря Владимир Владимирович Путин подписал эти законы, которые вступили в действие частично с 1 января 2005, а частично вступят в действие с 1 марта 2005 года.

В целом, этот пакет многие аналитики, называют его пакетом законов о доступном жилье. При этом, почему то люди воспринимают, что слово доступное это означает бесплатное. Нет, это совершенно не так, и для того чтобы не наделать каких-то ошибок, надо очень хорошо разобраться в тех изменениях, которые внесены в наше законодательство, которое уже начинает работать сейчас.

Человек хочет покупать квартиру, хочет продавать или просто проживает в квартире, люди должны знать, что при продаже квартиры собственником, члены семьи собственников, которые просто с ним зарегистрированы по этому адресу теряют право проживания в этой квартире.

Если до нового года все члены семьи, которые не были собственниками, которые, например при приватизации отказались от своего права собственности которые потом прописались, то есть зарегистрировались родились дети.

Люди привыкли, что при продаже квартиры или при каком-то обмене, при какой-то сделке с этой квартирой, их должны будут спросить, согласны ли они на это. Есть им куда зарегистрироваться есть ли им куда переехать? По всем сделкам, которые начиная с 1 января 2005 года будут совершаться, такого согласия спрашивать не нужно. Люди автоматически теряют право проживания в этих квартирах несмотря на регистрацию в них.

Поэтому, если вдруг в каких-либо семьях есть какие-то разногласия, непонимание, или вы хотите совершить сделки с недвижимостью в ближайшее время или в каком-то обозримом будущем. Например передать свое право собственности например внукам, племянникам, женам, детям. Перед тем как это сделать я очень советую проконсультироваться у грамотных специалистов, чтобы принять взвешенное решение, чтобы потом не жалеть об этом решении.

Опекунские советы раньше часто затягивали сделки, часто вынуждали принимать какие-то решения. Ну например в практике нашего агентства, где я работаю бывали случаи, когда родители приходили и просили дать разрешение на сделку. Они хотели продать квартиру в Москве, а купить в Подмосковье и приходилось ходить и доказывать, что мать, знает лучше, чем какая-то чужая тетя где жить ее ребенку в Москве или Подмосковье.

Порой, от нас требовали какие-то справки о том, что ребенку нужен чистый воздух, что ему нужно в каком –то специальном учреждении учиться. Я считаю, что это было ограничение прав собственников. Если родители не ограничены в своих правах, если они не лишены своих прав, то согласно семейному кодексу они являются законными представителями своих детей и это их право решать, где лучше жить их детям.

Сейчас, при совершении сделок если ребенок собственник мы должны следить за тем, чтобы он не остался на улице без собственности, потому что это маленький человечек, который не может пока защитить свои права. Я считаю это разумно пока оставить контроль за совершением таких сделок. Может быть можно было бы отдать эти функции регистрирующим органам, которые регистрируют сделки с недвижимостью, чтобы они следили за тем, что ребенку что-то наделяется.

После 1 марта 2005 года нельзя будет совершать сделки, обмена между неприватизированным жильем и приватизированным. Что это означает на практике. Это означает, что те кто проживает, нанимает жилье у государства, города Москвы могут если захотят улучшить свои условия или же наоборот обменять большую квартиру на меньшую искать только варианты такого же неприватизированного жилья. До недавнего времени не для никого не секрет, что можно было неприватизированное жилье путем обмена на приватизированное поменять таким образом совершить сделку купли-продажи.

После 1 марта это сделать будет невозможно, то есть у вас буквально месяц на то, чтобы принять решение, хотите ли вы всю жизнь снимать жилье, арендовать, таким образом у Москвы, я имею в виду все государство, либо же вы хотите иметь это жилье в собственности.

Бремя собственника подразумевает то, что вы должны платить налоги, но это также подразумевает и то, что вы этой собственностью можете спокойно распоряжаться, то есть в любой момент продать, обменять, сдать в аренду, заложить в банк, может быть для получения ипотеки и покупки большей квартиры. Вы можете завещать это жилье, вы можете подарить это жилье.

Заключить договор аренды мены, тоже очень интересная ситуация. У нас преимущественное право покупки, статья Гражданского кодекса, которая регулирует, говорит именно о купле-продаже, покупке. Договор мены подразумевает, что у меня есть собственность, я ее обмениваю на что-то равнозначное или аналогичное.

Но некоторые нотариусы и некоторые юристы говорят о том, что к договорам мены применяются те же нормы, что и к договорам купли-продажи. Мы пытались разобраться, но настолько неоднозначная трактовка этой нормы, что единого мнения нет и в судах. В одних судах судьи трактуют, что при договорах мены не нужно согласия соседей, в других судах судьи считают, что нужно.

Опасности и риски при проведении сделок.

К нам часто обращаются люди, которые например уже совершили какую-то сделку с недвижимостью и попали в какую-то уже сложную ситуации и просят дать им совет. Первый совет, который я даю всем своим знакомым, родным и всем нашим клиентам. Я им говорю при проведении любой сделки, пожалуйста, проконсультируйтесь и получите грамотный совет. Почему? Потому что в большинстве риэлтерских агентств или агентствах недвижимости города Москвы сейчас советы бесплатные. Единственное, что вы должны узнать, кто вам будет оказывать такую консультацию. Если вам оказывает консультацию простой менеджер, то она действительно, может быть необъективной. Если вам оказывает консультацию юрист данного агентства, то я считаю, вам будет оказана очень хорошая консультация и она поможет вам избежать многих ошибок. Если же уже сделка совершена с нарушением какого-либо законодательства, либо вы совершили сделку не ту, которую подразумевали, а которую вам предложили совершить, то только в суде вы можете доказать, что вы сделали не то, что хотели.

Чаще всего встречаются сделки по обмену жилья на большее или меньшее, или в другом городе и вас уговорили сделать сделку сейчас. Вот давайте продадим, а потом когда-нибудь мы купим. Правильно ли вам это советуют. Очень часто я отвечаю в таких случаях: Да, бывают случаи, когда может быть необходимо, разбить эту сделку, почему? Потому что знаменитая альтернативная сделка существуют только в нашем государстве.

Особенно это касается сделок с теми квартирами, в которых проживают дети. Потому что органы опеки и попечительства требуют совершения сделки одновременно. То есть только в том случае если вы сегодня подписали договор продажи своей квартиры и подписали договор покупки какой-то другой квартиры, вам зарегистрируют регистрационные органы такую сделку.

То есть вы четко должны понимать, что вы хотите сделать со своей недвижимостью, если просто продать, то конечно вы можете в любой момент это сделать. Если же вы хотите продав ее и получив сумму денег купить что-то другое, все-таки я вам советую проводить эти сделки в максимально более близкие друг к другу дни. Естественно, мы понимаем, что, продавая квартиру в Москве и покупая в Подмосковье, мы не можем провести это в один день.

Довольно часто бытует мнение, что зачем платить риелторам, я вроде и сам все знаю, и не попадем мы ни в какую проблему. Дело в том, что с середины 90 годов, был принят закон о собственности. За эти 14 лет риелторы между собой как бы привыкли к определенным каким-то правилам, которые нигде не регламентируются.

На сегодняшний день в Гражданском Кодексе имеются статьи о задатке 380, 381, которые дают легальную трактовку этого понятия. Но нет понятия аванса. Хотя тот кто сталкивался со сделками с недвижимостью, они знают, что у риэлторов постоянно при каждой сделке существует понятие внести аванс за покупаемую недвижимость. Как же это все тогда происходит. Приходится пользоваться какими-то договорами, какие-то бумаги подписывать которые восполняют этот пробел в законодательстве. То есть заключать договора о, о взятии определенных обязательств сторонами, хотя в Законе такого понятия нет.